Salah satu hal yang sulit dalam memiliki rumah adalah menghindari KPR. Karena kebanyakan masyarakat masih berfikir bahwa cicilan KPR merupakan satu-satunya strategi yang dimiliki dan mudah untuk diakses dalam memiliki rumah. Lalu bagaimana sih jika kita ingin memiliki rumah tanpa KPR dan Riba? Saya mempelajari itu dari orang-oran yang berpengalaman dan mendapatkan beberapa referensi strategi untuk melakukanya.
Strategi memiliki rumah Tanpa Riba
- Ciciln ke Developer (paling mudah)
- Mulai dari Rumah Kecil dan Mudah dijual
- Mulai Akuisisi Tanah secara bertahap
- Bangun secara bertahap dari tanah yang sudah dimiliki
- Jual sebagian tanah dan bangun dari keuntungan Capital Gain
Opsi dan langkah-langakh tersebut tentunya masih cukup abstrak untuk diaplikasikan, oleh karenanya mari kita jabarkan sedetil mungkin dengan penjelasan dibawah ini
1. Cicilan Langsung ke Developer
Sistem Cicilan langsung ke Developer tentunya lebih jauh dan lebih aman karena tidak ada pihak bank didalamnya sebagai pihak ketiga. Developer yang menyediakan sistem kredit langsung ini biasanya adalah Developer dari komunitas Developer Perumahan Syariah (DPS), sebagai asosiasi Developer perumahan syariah terbesar di Indonesia yang anggotanya tersebar di seluruh indonesia.
Develper yang masuk di dalam asosiasi DPS lebih memiliki kredibilitas ketimbang Developer yang tidak tergabung di dalam Asosiasi. Karena asosiasi terus melakukan pengecekan secara berkala tentang track record Developer dalam melakukan projectnya dan terus mealkukan audit.
Rata-rata Developer Perumahan Syariah memberikan kesempatan kredit selama 5 tahunan. Hanya sebagian kecil yang memberikan kesempatan kredit langsung hingga 10 tahun atau bahkan hingga 15 tahun.
Karena tenornya yang terbilang cukup pendek, tentu berdampak pada jumlah cicilan yang harus dibayarkan setiap bulanya. Sehingga sebagian orang yang mencawri cicilan kecil seperti 1-2 juta maka harus siap siap mencari alternatif lainya karena sangat sulit mencari jumlah cicilan tersebut di perumahan syariah.
2. Mulai Cicil Rumah kecil lalu Jual Kembali
Salah satu cara ini saya dapatkan dari pembicara terkenal dan juga aktif di Youtube yaitu “Tom MC Ifle”. Dari pengalaman hidup yang dimilikinya dia telah berhasil memiliki rumah tanpa KPR dan bahkan lebih menariknya lagi menjalankan prinsip rumah yang melahirkan rumah.
Cara yang di ajarkanya adalah kita mulai untuk memiliiki rumah yang ukuranya kecil terlebih dahulu dan lokasinya ada di pinggiran kota agar lebih murah. Memang untuk di fase pertama kita akan sangat kerepotan apalagi jarak antara rumah kita dengan tempat kerja cukup jauh.
Dalam pengalaman pribadinya pak Tom menuturkan bahwa rumah pertama yang dibelinya seharga 9 juta rupiah, dan bisa dijual kembali bebrapa tahun kemudian dengan harga 70 Juta. Rumah yang dibelinya saat itu adalah tipe rumah 21 meter dengan luas tanah 70 meter. Tidak dijelaskan tahu pembelian dan penjualan namun referensi yang kita bisa ambil adalah kenaikan harganya.
Dalam properti kenaikan harga adalah hampir bisa dibilang seusatu yang pasti. Oleh karenanya membeli rumah pertama yang kecil dahulu untuk terus memperkuat finansial kita dengan bekerja serta uangnya kita putar kembali ke usaha atau investasi dapat membantu kita untuk memiliki rumah kedua yang ukuranya lebih besar dari ukuran rumah sebelumnya.
Mindset yang dimiliki adalah, memiliki rumah terlebih dahulu walaupun kecil lebih prioritas ketimbang mengontrak ataupun KPR rumah yang lebih besar. Artinya anda terbebas dari cicilan tiap bulan, bisa hidup lebih tenang, dan uang yang anda dapatkan bisa anda kelola baik ke usaha ataupun investasi.
Dibawah ini saya sisipkan videonya jika anda ingin menonton lebih detail tentang cara memiliki rumah ala pak Tom.
3. Mulai Akuisisi Tanah Secara Bertahap
Salah satu alasan kenapa kita harus membeli tanah terlebih dahulu dan mengutamakan untuk memiliki tanah, adalah karena harga tanah selalu mengalami kenaikan dan tidak pernah mengalami penurunan Harga. Hal ini berbeda dengan bangunan yang berdiri diatas tanah tersebut mengalami penurunan nilai atau depresiasi.
Alasan ini jugalah yang menjadikan alasan manakal kita belum mampu untuk membeli rumah, maka kita bisa fokus melakukan akusisi tanah terlebih dahulu. Dengan begitu angka cicilan yang terbebankan kepada kita setiap bulanya punya leibh kecil. Namun sekali lagi yang perlu ditekankan metode ini sangat mengandalkan kesabaran kita.
Note:
Perumahan syariah adalah perumahan yang sistem pembayaranya kredit langsung ke Deveolper.
Cicilan Flat. Tanpa Sita, tanpa Denda, tanpa Penalty, dan tanpa Riba.
Kenapa tidak banyak Developer yang menjual kavling saja ?
Sebenarnya menjual kavling dalam satu perumahan merupakan hal yang dilarang dalam Asosiasi Real Estate Indonesia, tentu dengan berbagai pertimbangan yang dimiliki oleh REI. Sedangkan Developer yang menjual kavling kebanyakan adalah Developer PErumahan Syariah yang tidak terdaftar dalam Asosiasi REI.
Berapa Harga dan cicilan antara Kavling dan Rumah?
Jika anda membeli tanah saja tanpa membli rumah anda bisa menghemat 100 jutaan bahkan hingga setengah harga dari harga rumah tersebut.
Contoh diatas adalah skema pembayaran dari salah satu perumahan syariah yang letaknya di Surakarta Solo. Pada perumahan ini Developer memberikan pilihan kepada pembelli apakah langsung memilih rumah jadi atau hanya membeli tanah kavlingnya saja .
Pada kasus tanah kavling yang satu ini cicilan yang anda berikan saat membeli rumah minimal 10 jutaan, sedangkan jika anda membeli tanah kavlingn nya saja maka cicilanya mulai dari 6 jutaan.
Pada perumahan yang satu ini cicilanya terbilang cukup tinggi. Hal ini dikarenakan tenornya yang sangat pendek yaitu maksimal dicicil selama 1 tahun.
Gambar diatas adalah salah satu contoh tanah kavling di Jogjakarta. Jika anda pintar dalam mencari kenalan Developer, maka anda bisa mendapatkan tanah di Pedesaan dengan harag yang sangat murah. Contoh diatas adalah salah satunya yaitu anda bisa mendapatkan tanah SHM, tanah pekarangan, dengna harga 80 jutaan dan cicilan 2 jutaan selama 3 tahun.
Dengna memiliki tanah terlebih dahulu, maka anda ssudah selangkah menuju rumah impian anda. Kedepanya anda dapat melakukan manuver-manuver lain seperti akuisisi tanah kavling yang baru dan menjual tanah yang lama yang harganya sudah naik, atau anda bisa membangunya rumah anda bertahap.
4. Membangun Rumah secara Bertahap
Setelah anda membeli tanah seperti pada poin sebelumnya, langkah selanjutnya anda bisa dengan membangun rumah secara bertahap. Yang paling anda butuhkan dalam membangun rumah secara bertahap ini adlaah Gambar dan Anggaran secara detail dari setiap pekerjaanya.
Dalam membangun rumah secara bertahap, kita memiliki dua opsi yaitu memercayakanya secara borongan kepada kontraktor atau memandu semua pekerjaan proyek sendiri. Memercayakan proyek kepada kontraktor atau pemborong harganya akan lebih mahal namun anda tidak dipusingkan dengan pekerjaan dan masalah yang ada. Sedangkan jika anda tidak menggunakan jasa kontraktor anda harus menghandle sendiri semau urusan bahan bangunaan serta mengkontrol pekerjaan tukang yang lebih memakan waktu dan tenanga. \
Membangun Rumah lewat jasa kontruksi (kontarktor /pemborong)
Jika memercayakan proyek kepada kontraktor rata-rata mereka telah memiliki acuan harga borongan. Misalkan di Jogja pada tahun 2020 harga borongan per meternya adalah 3,5 juta. Harga tersebut telah melingkupi semua pekejraan dan termasuk diantaranya keuntungan kontraktor.
Dalam memilah dan memilih kontraktor yang paling penting adalah melihat track recordnya dalam membangun Rumah yang peernah dikerjakan sebelumnya. Permasalahn yang paling banyak terjadi ketika kita menggunakan jasa kontraktor adalah ketika kontraktor berusaha mengambil keuntungan yang terlalu banyak dengan menurunkan spesifikasi terlalu jauh dari yang seharusnya. Permasalah kedua adalah minimnya kontraktor dalam berjiwa seni sehingga rumah yang jadi hanya monoton dan tidak memiliki nilai arsitektur yang spesial.
Dengan melihat portofolio proyek-proyek sebelumnnya yang sudah pernah dikerjakan bisa menjadi gambaran bagi kita bagaimana kulitas kontraktor tersebut berdasarkan dua aspek penilain diatas. Yaitu ketidak rakusanya dalam mengambil keuntungan yang berdampak pada kualitas bangunan, serta seberapa artistik rumah yang sudah dikerjakan sehingga kontraktor tersebut dapat memberikan nilai tambah arsitektural pada rumah kita.
Membangun Rumah dengan mengkotrol Sendiri seluruh Pekerjaan
Banyak yang mengatakan jika proyek kita handle sendiri bisa menghemat biaya dan spesifikasinya seusai dengan keinginan kita. Namun ketidak tahuan kita akan ilmu konstruksi juga dapat mencelakai kita karena tidak mengerti kualitas pekerjaan tukang bangunan.
Untuk mengatasi kekurangan tersebut, ada baiknya kita memiliki 3 hal ini sebelum kita membangun rumah kita secara bertahap secara mandiri, yaitu: Gambar Kerja yang jelas, Rencana Anggaran yang terperinci, dan Kurva S atau jadual targetr jadual pelaksanaan.
Dengan gambar Kerja yang jelas dan meminta jasa profesional untuk melakukanya, anda sudah mendapatkan gambar kerja lengkap dan siap untuk anda laksanakan. Dengan gambar kerja yang lengkap dan terperinci maka anda sudah memiliki gambaran mengenai desain, tata ruang, dan spesifikasinya. Anda pun lebih mudah untuk mengarahkan tukang sehingga tidak keluar dari ekspektasi anda.
Rencana anggaran yang terperinci dapat memberikan anda kisaran material yang anda butuhkan. Secara volume, budget yang dikeluarkan, dan kapan materiap itu diperlukan. Dengan adanya material yang terperinci pun anda bisa melakukan kontrol dari material yang jumlahnya berlebihan di lapangan dan menghindari kesia-siaan material, seperti semen yang mengeras dan besi yang berkarat. Namun disaat yang bersamaan kedatangan material tidak terlambat dan memperlembat pekerjaan tukang.
Kurva S dan jadual target, adalah analisa yang bisa anda dapatkan dari konsultan berupa capaian yang bisa dicapai dari setiap pekerjaan. Sehingga anda pun bisa mengerti kapan suatu pekerjaan terlalu bertele-tele dan tidak memenuhi target.
5. Jual Sebagian tanah dan bangun dari Keuntungan Capital Gain
Ketika anda sudah melakukan tahapan ke 3 yaitu membeli dan memiliki tanah baik secara tunah ataupun cicilan, selanjutnya anda bisa memiliki tanah lagi yang kedua. Hal ini bertujuan salah satu tanah yang sudah anda miliki akan anda jual. Harga jual tanah yang pastinya jauh lebih tinggi, dan anda bisa membangun rumah bermoadlkan keuntungan dari kenaikan harga tanah (capital gain) tersebut.
Untuk mendapatkan tingkat capital gain yang tinggi dalam waktu kisaran 5 tahun hingga 10 tahun, sangat disarankan tanah yang anda beli adalah tanah didalam perumahan. Pembangunan rumah yang ada disekitar tanah anda akan sangat berdampak secara harga kepada harga tanah yang anda miliki.
Untuk mendapatkan harga tanah murah dan memiliki kenaikan harga yang tinggi, membeli tanah di perumahan yang baru dan menwarkan opsi kavling adalah pilihan yang sangat masuka akal. Disisi lain sebagian developer memberikan kelonggaran berupa sistem cicilan langsung ke Developer.
Jadi cara ini jika diringkas, ada dua tanah yang anda beli secara bertahap.
Tanah pertama akan anda jual kembali untuk 5-10 tahun mendatang dan hasil penjualanya digunakan untuk membangun rumah.
Tanah kedua adalah lokasi rumah anda akan dibangun nantinya.
Gambar diatas adalah gambaran sederhana mengenai cara anda dalam mendapatkan keuntungan dari capital gain, lalu mengembangkanya untuk dijadikan rumah.
Untuk memaksimalkan metode ini dapat dialkukan dengan baik ada beberapa kriteria tanah yang kenaikanya sangat signifikan, ada pula yang kenaikanya tidak begitu signifikan bahkan tergolong lambat.
Kriteria tanah yang baik untuk Investasi
a. Tanah berada di Zona kuning
Tanah berada di Zona kuning ini maksudnya adalah tanah tersebut berada di lokasi yang memang di sediakan pemerintah untuk lahan perumahan dan pemukiman. Jika tanah sudah dipastikan berada pada zona tersbut maka nantinya ketika anda mengurus SHM akan tertulis dalam sertifikat kepemilikan tanah anda bahwa tnaha tersbut adalah tanah “pekarangan”, yang harganya paling tinggi jika dijual kembali.
b. Tanah beradada di dalam Perumahan
Harga tanah memang akan selalu mengalami kenaikan namun tanah yang lokasinya berada di dalam perumahan kenaikanya terbilang lebih tinggi jiak dibandingkan tanah yang di desa.
Membeli tanah yang llokasinya berada di perumahan lama tentu terbialng cukup mahal. Berbeda halnya jika kita membeli tanah di dalam lokasi perumahan yang masih baru, harganya benar-benar terjangkau bahkan beberapa developer memberikan sistem cicilan untuk pembayaran rumah.
Asosiasi Real Estate Indonesia sebenarnya sudah melarang aadanya praktek jual kavlingan di perumahan. Oleh karenanya kebanyakan Developer yang menjual kavling di dalam perumahan adlaah Developer yang tidak terdaftar dalam REI, atau developer kecil.
Disisi lain membeli tanah kavling dari Developer kecil bukan berarti tanpa resiko. Karena bisa jadi tindakan amatir seperti masalah perizianan, legalitas, dan hak kepemilikan belum beres bisa berdampak pada kerugian yang di rasakan oleh para pembeli.
Oleh karenanya untuk dapat meminimalisir resiko yagn terjadi, kita perlu memastikan poin nomer tiga yaitu.
c. Memastikan Kepemilikan lahan yang dikelola oleh Developer
Memastikan kepemilikan tanah dapat anda lakukan dengan cara meminta untuk diperlihatkan Surat kepemilikan tanah atau jika tanah dikelola dengan cara kerja sama dengan developer anda bisa meminta untuk bertemu langsung pemilik tanah tersebut.
hal ini adlaha untuk memastikan bahwa tanah yang akan kita beli sudah pindah nama atas nama Developer, atau jika bentuknya kerja sama kita telah memastikan tidak adanya masalah antara kedua belah pihak baik Developer dan pemilik Lahan.
Karena banyak kasus yang terjadi yaitu ketika Developer sudah memutuskan untuk menjual kepada pembeli sedangkan diantara Developer dan pemilik lahan belum memiliki kesepakatan yang jelas.
