Penipuan Properti berlabel syariah akhir-akhir ini semakin marak. Baik terancang dari awal karena itu sebuah penipuan, atau eksekusi yang tidak baik yang dilakukan sehingga niat membangun perumahan Syariah yang baik malah menjadi bencana.
Sama halnya apa yang saya dapatkan disekitar tempat saya tinggal Yogyakarta. Beberapa perumahan syariah yang di gembar gemborkan sebagai perubahan dalam membeli rumah dan bertransaksi ternyata malah mejadi anak panah beracun yang mengarah ke para pendukungnya.
Hal seperti ini ternyata setelah diselidiki sumbernya berasal dari sikap developer yang terlalu terburu buru … terlalu silau dengan keuntungan padahal masih baru dalam dunia properti.
Saya ingin merangkum apa saja sih kira kira yang bisa kita lihat di awal untuk mengindikasikah developer tersebut bukanlah orang yang berpengalaman … bahkan tidak lama lagi akan terbentur masalah yang besar.
#1. Kasus Apartemen
Ada banyak kasus properti syariah yang bermasalah baik Perumahan, Kavling , atau Apartemen.
Tapi taukah anda dari ketiga jenis properti tersebut yaitu Perumahan, kavling, dan apartemen … manakah yang sebenarnya paling rentan untuk bermasalah?
Ya itu adalah apartemen.
Apartemen kita tahu adalah bangunan besar yang berdiri diatas tanah yang tidak begitu besar yang tingginya bisa lebih dari 10 lantai.
Dengan bentuk yang sebesar itu maka modal untuk membangunya pun sangat besar.
Masalah akan terjadi ketika penjualan tidak begitu tinggi karena salah pemilihan lokasi dan faktor lainya,.. misal ternyata apartemen tersebut hanya terjual sekitar 20% … maka developer akan pusing sekali untuk mencari dana dan membangun seluruh bangunan yang ada.
Hal ini biasa menjadi masalah terbesar dalam memnbangun apartemen.
Ketika bangunan sudah gagal bangun karena penjualanya kurang bagus, lalu apakah developer dengan mudahnya akan mengembalikan uang konsumen?
Tentu tidak
karena uang tersebut mungkin juga sudah habis untuk pembebasan lahan, atau mungkin periizinan yang berlapis-lapis, sehingga sudah habis modal begitu banyak.
#2. Kasus perumahan
Dalam kasus perumahan ada 2 hal yang kemungkinan terjadi … yaitu Rumah sama sekali gagal untuk dibangun, atau yang kedua Rumah dibangun tapi status tanah nya tidak bisa jadi tanah pekarangan sehingga tidak muncul IMB.
Karena kebanyakn developer itu mengembangkan proyek perumahan, maka kasus Developer Properti Syariah ini kebanyakan kasus perumahan.
Baik yang terjebak karena cashflow maupun yang ngawurnya luar biasa karena belum pembebasan lahan sudah melakukan pemasaran.
… dan kasus seperti ini cukup banyak dikarenakan semangat yang menggebu gebu akibat baru keluar dari seminar properti.
Seorang developer profesional, biasanya akan bergerak lebih santai namun pasti. Memastikan hal hal yang perlu diperhatikan diawal seperti perjanjian dengan pemilik lahan, cashflow yang dimiliki, seberapa besar kemampuanya dalam mengembangkan lokasi tersebut.
Apakah setelah itu langsung pemasaran?
Tidak … seorang developer prperti syariah profesional mengerti bahwa legalitas adalah segala galanya sehingga fokus pada legalitas hingga semua jelas hitam diatas putih.
Beberapa kasus perumahan syariah yang sering kali ternyata terdapat kemiripan diantaranya:
- Tanah berada di lokasi yang tidak bisa keluar izinya (zona hijau)
- Pembebasan lahan tidak diutamakan dan pemilik tanah belum memiliki sertifikat induk
- Pembangunan terlambat karena tidak memiliki dana
Sehingga pada akhirnya rumah gagal bangun karena masalah masalah yang menutupi .
Kasus seperti ini sering kali terjadi kepada Developer yang masih sangat baru.
#3. Kavling Tanah
Salah satu uangkapan dari REI (Real Estate Indonesia) adalah
“Yogyakarta dalam bisnis properti sudah mencapai titik jenuh. Yaitu titik dimana pembeli potensial nya sudah habis. hal ini diakibatkan tingginya kenaikan harga tanah tidak sebanding dengan tingkat standar pendapatan warga jogja”
Makanya kenapa menjual perumahan di Yogyakarta akan cukup berat jika nilainya diatas 500 juta, karena pembeli potensialnya cukup sedikit.
Berbeda halnya dengan tanah kavlingan.
Jogja memang secara perumahan saat ini cukup sulit, namun kalau urusan investasi tanah kavlingan saat ini sedang menjadi primadonanya.
Lahan nya luas,
Masih banyak yang belum di akuisisi,
Banyak warga yang jual tanah,
disaat yang bersamaan kenaikan tanah di Jogja masih tidak sebanding dengan di kota kota besar.
Hal inilah yang menjadikan banyak sekali investor bagi dalam Jogja maupun luar Jogja, berbondong bondong untuk memiliki tanah di Jogja.
Namun sayangnya lagi lagi Developer yang mengatasnamakan Syariah masih ada yang naka dan berulah.. yaitu dengan menjadikan zona Hijau sebagai lahan untuk dibuka kavlingan.
Tentu saja jika kita membeli tanah darinya, izinya akan sulil keluar dan bahkan tidak akan pernah keluar.
Akan jadi masalah besar bagi kita para pembeli ketika lahan tersebut mau kita jual kembali … karena statusnya disertifikat tidak bisa berubah dari tanah Girik.
… dan kasus seperti ini banyak sekali di Jogja.
Oleh karenanya sebelum anda membeli Tanah kavlingan sebagai investasi, perhatikan yang paling utama adalah Zonanya.
Apakah tanah tersebut berada di Zona kuning yang nantinya bisa kita jual dengan harga tinggi,
atau ternyata tidak lebih dari zona hijau yang tidak bisa dikeringkan.
