Menjadi pertanyaan saya pribadi juga tentang bagaimana cara untuk memiliki rumah syariah. Apakah yang perlu dipersiapkan sama dengan rumah konvensional? Apakah dokumen yang harus disiapkan sama?.Saya mempelajari berbagai sumber dan telah memahami tahapa demi tahapan. Secara umum prosedurnya sebagai berikut,

Caranya adalah dengan bertemu langsung dengan developer untuk wawancara terkait rumah yang akan anda beli. Ketika developer merasa anda amanah untuk menyelesaikan pembayaran, kita bisa mulainegosiasi dengan developer tentang DP, jumlah cicilan setiap bulanya, serta tenor atau jangka penyelesaian cicilan.

Langkah-langkah untuk membeli rumah syariah:

1. Survey lokasi
2. Booking fee
3. Kumpulkan data dan kirim data
4. Interveiw bersama developer
5. Akada jual beli
6. Pembayaran DP
7. Pembangunan
8. Cicilan
9. Serah terima unit

Untuk melihat gambaran secara gravis agar lebih mudah di mengerti, dapat anda lihat pada gambar dibawah ini …

Untuk memahami secara mendetail perlu adanya penjelasan lebih lanjut dan kondisi apa saja yang mungkin terjadi dan perlu diantisipasi ketika membeli rumah syariah.
… berikut penjelasan lebih detail untuk membantu anda memahami langkah-langkah dalam membeli Property Syariah.

Tahapan-tahapan membeli rumah syariah

Rumah syariah kebanyakan memiliki metode PreOrder. Artinya rumah tersebut masih belum ada namun tanah dan lokasinya sudah disiapkan oleh developer. Rumah biasanya akan dibangun setelah DP sudah lunas, jarak waktunya masing-masing developer berbeda.

Pada proyek perumahan cluster kecil, rumah bisa cepat dibangun antara 3 bulan hingga 1 tahun. Namun pada kawasan akan memakan waktu lebih lama karena butuh memenuhi jumlah tertentu dahulu sebelum rumah dibangun.

Berikut adalah tahapan-tahapan proses yang akan anda lalui saat membeli rumah PreOrder ataupun ReadyStock dari developer Syariah.

#1: Survey Lokasi

Survey lokasi adalah tahap dimana kita bisa menilai rumah yang akan kita beli dari berbagai segi seperti:
– kestrategisan lokasi,
– lingkungan yang kita tempati,
– kedekatanya dengan pusat kota dan lokasi perbelanjaan,
– lokasi tersebut mudah banjir atau tidak,
– akses jalan,
– pilih kavling yang paling tepat dengan kebutuhan anda,

Kestrategisan lokasi, apakah lokasi tersebut berada di dekat kota atau cukup jauh dari kota. Semakin dekat dengan kota tentunya akan memudahkan akses. Namun banyak juga orang yang memilih rumah yang agak lebih tepi dari kota karena memilih rumah yang murah.

Lingkungan yang kita tempati, Jika lokasi rumah baru anda diluar cluster, ada baiknya anda cek lingkungan sekitar. Dari tetangga kanan dan kiri, ngopi bareng sama pak RT, dan ngobrol-ngobrol santai juga dengan warga yang ada di lingkungan tersebut.
Namun jika lokasi anda didalam cluster yang belum terbangun, tidak banyak yang bisa kita lakukan karena rumah dan lingkunganya pun belum terbentuk.

Kedekatan dengan pusat perbelanjaan, pusat perbelanjaan bisa jadi supermarket maupun pasar tradisional. Harga rumah yang berdekatan dengan supermarket tentu jauh lebih tinggi ketimbang pasar tradisional.
Namun intinya … akan sangat merepotkan manakala rumah yang anda tempati memiliki jarak yang cukup jauh … misal lebih dari 1 km hanya untuk berbelanja kebutuhan sehari-hari.

Banjir pada lokasi tersebut, hindari rumah ataupun perumahan yang dijual di lokasi banjir, karena akan sangat merepotkan kedepanya.
Cara sederhana untuki mengerti daerah tersebut berpotensi banjir atau tidak adalah tanya warga sekitar. Pastikan anda bertanya ke beberapa sumber untuk verifikasi dan validasi informasi yang anda dapat.

Akses jalan, pastikan rumah atau perumahan yang anda seurvey memiliki akses jalan yang baik dan lebar. Akan sangat merepotkan jika ternyata jalan menuju rumah becek atau terlalu sempit.

Pilih kavling, jika membeli rumah di perumahan maka hal inilah yang paling penting diantara yang lainya. Yaitu memilih kavling yang mana yang akan ditinggali dan segera lakukan booking fee.

Beberapa hal sebagai pertimbangan anda saat memilih kavling yang tepat Arah mata angin, (arah timur potensi rumah akan terasa panas karena menerima panas dalam jumlah banyak dan lama).

Atau jika seandainya anda terpaksa mendapatkan rumah yang langsung menghadap barat, bagaimana anda memanfaatkan matahari tersebut sebaik mungkin namun menimalisi panas yang masuk.

Pertimbangan lainya juga posisi Hook yang menjadi favorit, walau harganya lebih mahal.
Karena posisi hook memiliki kelebihan yang diidolakan seperti: punya 2 arah sudut pandang, cahaya lebih mudah tersebar ke seluruh ruangan, udara lebih mudah tersebar, dan akan banyak ide untuk renovasi.

#2. Booking lokasi pilihan

Setelah anda melakukan survey lokasi dan melihat-lihat lokasi dari berbagai asapeknya. Jika anda tertarik dengan perumahan tersebut, dan bahkan mungkin sudah memilih lokasi kavling yang disukai. Ada baiknya anda segera melakukan booking fee.

Ada baiknya booking fee anda lakukan setelah anda cek profil developer, dan mencari informasi awal mengenai developer seperti
– Apakah perusahaan tersebut resmi?
– Berapa lama perusahaan tersebut sudah berdiri?
– Dimana kantor pusatnya dan sudah berapa lama berlokasi disana?

Cara termudah untuk mengecek legalitas perusahaan, adalah dengan mencarei nama perusahaan di website AHU (Administrasi Hukum Umum).
Jika anda masuk ke link diatas anda akan melihat tampilan seperti di bawah ini.

Cara menggunakan situs tersebut adalah:
a. Masuk ke dalam linknya
b. Masukkan nama perusahaan yang akan anda cek
c. Ceklist pada capta
d. Tekan enter

Situs tersebut akan memberikan hasil output dan memperlihatkan perusahaan developer rumah yang anda pilih apakah sudah terdaftar atau belum.

Didalam situs tersebut anda juga bisa meminta profil perusahaan lebih detail untuk mengetahui lama perusahaan dan berbagai informasi lainya, dengan memasukkan email anda sebagai identitas yang meminta profil perusahaan.

Jika sudah melakukan cek pada profil , anda pun merasa lebih nyaman dan aman untuk melakukan booking fee

Akan lebih baik lagi, setelah anda melakukan booking fee anda tetap melakukan cek dan recek ke lokasi untuk mengetahui profesionalitas developer sebelum membayarkan DP.

Jika pada akhirnya anda ragu dan memilih mundur, sebagian developer syariah bisa memberikan uang booking fee anda kembali, sebagianya lagi tidak bisa.
… kalau menurut saya tidak masalah daripada kita memaksakan investasi yang lebih besar ternyata bermasalah di kemudian hari.

Nilai booking fee pada properti syariah beragam. Jika sedang ada acara survey serentak bisa 300 ribu – 1 juta. Namun harga normal sepengetahuan saya antara 1 juta – 5 juta.

#3. Siapkan data-data yang diperlukan sebagai Pembeli

Dokumen yang disiapkan oleh pembeli cukup sederhana dan mudah, yaitu:
a. fotokopi KTP
b. fotokopi Kartu Keluarga
c. fotokopi Surat Nikah (jika sudah)
d. Fotokopi NPWP (Nomer Wajib Pajak)

Lalu bagaimana dengan Slip Gaji dan BI Checking?

Seharusnya Properti yang benar-benar menerapkan prinsip Syariah tidak memerlukan Slip Gaji dan BI Checking.

Bagaimana dengan Properti Syariah yang menerapkan Slip Gaji dan BI Checking?

Saya tidak ingin menjustifikasi, namun biasanya yang properti syariah yang mewajibkan Slip Gaji dan BI Checking, juga menerapkan sistem Denda dan Sita. Ini menjadikan saya bertanya-tanya … apakah developer tersebut mengajukan KPR ke Bank tanpa sepengetahuan pembeli atau bagaimana?
(cuma penasaran).

#4. Interview dan Wawancara dengan Developer

Kita memahami Developer Syariah menerapkan sistem tanpa sita dan denda. Jikapun kita sebagai konsumen gagal dalam mencicil pada akhirnya rumah akan di lelang dengan harga mengacu pada pembeli. Hasil dari penjualan sebagian diberikan developer ‘sejumlah sisa cicilan yang belum terbayar’ dan sisanya akan kita nikmatil.
… benar-benar skema yang melindungi konsumen.

Namun muncul pertanyaan di benak kita.
Bukankah dengan skema ini Developer akan jauh lebih direpotkan?
Bagaimana jika pembeli yang niatnya tidak baik dari awal?
Bagaiamana jika pembeli yang sebenarnya ‘belum mampu’ untuk membeli namun memaksakan?

Disinilah pentingnya Developer mengenal betul siapa yang akan membeli rumahnya (terutama yang menggunakan skema cicilan). Developer Syariah perlu berhati-hati untuk memilih pembeli.

Namun kita sebagai pembeli juga perlu kritis akan banyak hal, terutama dalam mempertanyakan kredibilitas Developer. Baik dari segi Amanahnya maupun Profesionalitasnya.
Bisa jadi Developer tersebut adalah orang yang amanah namun kurang profesional dalam bekerja. Masih kurang paham seluk beluk dunia properti dan pada akhirnya terhimpit masalah.

“Maka momen Wawancara dan Interview juga perlu kita manfaatkan semaksimal mungkin untuk menilai Developer yang kita pilih“.

Pertanyaan-pertanyaan kritis perlu kita lontarkan disaat wawancara tersebut, misalkan:
a. Bagaimana status penguasaan tanah?
b. Sudah sampai mana pengurusan proses IMB?
c. Apakah tanah sudah dipastikan tidak masuk ke dalam lahan hijau?
d. Apakah Developer benar-benar akan melaksanakan Fasilitas Sosial dan Fasilitas Umum yang di janjikan?
e. Sudah proyek apa saja yang dikerjakan dan bagaimana statusnya sekarang?
f. Bagaimana jika Developer tidak menepati janji untuk membangun rumah sesuai dengan tanggal yang di sepakati?
h. dan berbagai pertanyaan kritis lainya …

Jangan sampai kita sebagai pembeli tertipu oleh mengalami kerugian karena Developer yang kurang profesional dan hanya ikut-ikutan trend.

#5. Akad jual beli

Setelah melewati proses interview, dimana anda sudah cukup yakin dengan Developer yang anda pilih, juga developer pun yakin dengan anda sebagai orang yang amanah dalam menyelesaikan pembayaran. Maka dilakukanlah akad jual beli.

Dalam akad jual beli kita sebagai pembeli menyepakati lokasi, tipe rumah, desain rumah, harga yang disepakati, dan tenor yang akan anda pilih.

Sedangkan yang berkaitan dengan Developer mensepakati kesepakatan seperti waktu pembangunan rumah setelah DP lunas, fasilitas-fasilitas yang akan dibangun, dan metode dan toleransi yang akan digunakan saat terjadi macet bayar atau gagal bayar.

Intinya kedua belah pihak memiliki hak dan kewajibanya yang harus dipenuhi.

Seluruh kesepakatan tersebut ‘setahu saya’ akan terangkum dalam surat perjanjian jual beli. Silahkan ditanyakana ke Developer jika ada poin-poin dari perjanjian yang tidak sesuai.

#6. Pembayaran DP

Pembayaran DP adalah kewajiban yang perlu dipenuhi oleh Pembeli kepada Developer agar rumah yang sudah disepakati dapat di bangun.
Artinya kita sebagai pembeli tidak bisa meminta ada progres atau proyek di jalankan sebelum DP yang sudah disepakati terlebih dahulu lunas.

Nilai DP dalam perjanjian Properti Syariah biasanya bernilai 30% dari harga rumah. Harga acuan yang dipakai adalah harga Cash keras.

Misalkan kita membeli rumah seharga 200 juta untuk harga cash.
Karena kita memilih kredit dengan tenor 3 tahun, maka harga yang disepakati adalah 300 juta.
Maka perhitungan harga DP bernilai 30%, mengacu pada harga Cash nya yaitu 200 juta. Sehingga DP yang harus anda penuhi sebesar
(30% x 200 juta) = 60 juta.

Lamanya waktu pembayaran DP berbeda-beda bagi setiap Developer. Namun sebagai gambaran, kebanyakan Developer Properti Syariah menetapkan DP dap[at dibayar 3 kali pembayaran dengan maksimal tenggat waktu 6 bulan untuk melunasi DP tersebut.

#7. Pembangunan Rumah

Setelah melaksanakan kewajiban kita sebagai pembeli dengan menyelesaikan DP awal yang di sepakati. Selanjutnya adalah kewajiban developer untuk mulai membangun rumah kita.

Developer tidak bisa serta merta langsung membangun rumah yang kita pesan, karena biasanya ada jarak dari DP lunas hingga masa pembangunan. Jarak waktu ini seharusnya sudah dibicarakan di awal antara developer dengan pembeli.

Apa yang dilakukan developer dalm masa tenggat tersebut? saya juga tidak tau.

Tapi kalau coba memahami sudut pandang developer, tentu tidak mungkin membangun rumah hanya membangun rumah konsumen satu persatu walau ada uangnya. Karena banyak hal yang secara fasiliitas umum saling berkaitan beberapa rumah sekaligus atau bahkan satu cluster rumah.
… Seperti akses jalan, gerbang, air, dan lain sebagainya.

Masalah ini ajan jauh lebih pelik apabila properti yang anda pesan adalah Apartemen. Seringkali proyek apartemen mengalami kendala yang sama dari sudut pandang developer.

Karena dalam proyek apartemen tidak bisa dibangun satu persatu, harus dibangun semuanya sekaligus dalam sekali pekerjaan.

#8. Pembayaran cicilan perbulan

Rumah sudah dibangun dan sudah bisa dimanfaatkan bagi konsumen, tahap selanjutnya merupakan tahapan paling berat dalam membeli Rumah baik dengan konsep Syariah maupun Konvensional. Karena tahap cicilan merupakan sebuah komitmen jangka panjang.

Cicilan properti Syariah memiliki sifat FIX, artinya nilai cicilan akan tetap dari waktu ke waktu hingga masa tenor selesai. Hal tersebut diakrenakan cicilan properti syariah tidak mengacu pada suku Bunga yang nilainya naik dan turun ( namun suku bunga BI secara jangka panjang kondisinya selalu naik ).

Bagaimana Developer Syariah menghitung nilai cicilan perbulanya?

Misalkan anda membeli rumah dengan harga 200 juta (harga cash).
Anda lebih memilih metopde kredit dengan tenor 3 tahun, harga yang disepakati untuk tenor 3 tahun adalah 300 juta.

DP rumah Syariah rata-rata 30% dari harga cash. Sehingga,
(30% x 200 juta) = 60 juta.

Total cicilan adalah harga ‘Sisa biaya – DP awal’,
300 juta – 60 juta = 240 juta.
maka total yang harus dicicil adalah 240 juta.

Karena masa tenor 3 tahun dan dalam 1 tahun ada 12 bulan, maka
( 3 x 12 ) = 36 bulan.

Jumlah cicilan:
Total sisa pembayaran : jumlah bulan
240 juta : 36 bulan = 3,667 juta/bulan.

maka jumlah cicilan perbulan yang harus dibayarkan konsuymen adalah sebesar Rp.3,667,000.

Sesederhana itulah perhitungan jual beli rumah yang isnyaallah sesuai dengan kaedah islam (dalam sepengetahuan saya).

Apakah ada metode agar ciiclan terasa lebih ringan?

Ada berbagai metode dan trik yang dilakukan oleh seseorang agar cicilan rumahnya menjadi lebih ringan. Salah satu opsi yang bisa kita gunakan juga adalah ‘tetap tinggal di rumah yang lama, sedangkan rumah baru di sewakan kepada orang lain’.
Kapan kita akan menikmati rumahnya?
Setelah cicilan selesai dan balik nama atas nama pribadi kita.

#9. Balik Nama

Tahap ini adalah tahpa paling membahagiakan bagi pembeli, karena pada akhirnya bisa melepaskan diri dari beban yang ada di pundak dalam waktu yang sangat panjang.

Misalkan anda telah menyelesaikan pembayaran cicilan anda selama 3 tahun, sudah saatnya Developer memberiukan Rumah dan Tanah atas nama anda seutuhnya.
… proses ini dilakukan di Notaris terdekat.

Properti Syariah tidak ada tambahan biaya apapun dari tahap awal hingga akhir cicilan. Satu-satunya yang menambah ongkos hanyalah pada proses balik nama .

Apa yang terjadi saat saya gagal mencicil?

Karena menggunakan prinsip syariah dan anda pun langsung membayar ke developer, maka developer yang mengikuti prinsip tersebut tidak boleh menyita rumah anda, ataupun mendenda karena keterlambatan anda dalam membayar. Melainkan harus dibicarakan baik baik seperti “masalah apa yang sedang anda alami hingga tidak sanggup membayar?”.

“apakah bisnis anda lancar?” dan lain sebagainya

Apakah saya bisa membayar melalui bank?

Developer akan sangat diuntungkan manakala bisa bekerjasama dengan bank.
Namun saat seorang developer ingin mengaplikasikan sistem Syariah seutuhnya, maka sudah selayakanya pembayaran sepenuhnya langsung ke Developer tanpa ada bantuan dari pihak bank.

Bagaimana pembayaran melalui bank syariah?

Masih banyak pro dan kontra akan masalah ini, yakni tentang “apakah bank syariah telah menerapkan prinsip syariah seutuhnya?”

Jika memang bank syariah telah menerapkan prinsip ‘beli dulu’, yaitu rumah yang akan di cicil telah dibeli oleh bank syariah secara tunai, dan menjual kembali kepada kita dengan sistem cicilan maka tidak mengapa. Apalagi jika sudah mengaplikasikan sistem Tanpa Sita, Tanpa Denda, dan Tanpa Riba (cicilan tetap).

Namun sampai saat ini saya pribadi belum melihat bank yang dapat mengaplikasikan hal tersebut 100%. Karena seperti yang kita bicarakan sebelumnya, sistem dengan prinsip syariah ‘sanat melindungi hak-hak yang dimiliki pembeli’.