Sebelumnya saya juga bertanya-tanya tentang perbedaan jenis KPR ini, karena keduanya menggunakan kata Syariah.
Bahkan muncul kecurigaan bahwa Developer yang meminta cicilan langsung tidak lain hanyalah orang yang beramsalah atau hanya embel-embel marketing saja. Ternyata saya salah …

Setelah membaca berbagai sumber, pada akhirnya saya bisa menyimpulkan bahwa
‘KPR Syariah Tanpa bak memang melakukan cicilan langsung ke Developer, disaat yang bersamaan sistem ini tidak menerapkan apa yang diterapkan bank seperti Bi Checking, Sita properti, Denda, ataupun pinalty.
Sedangkan ‘KPR Bank Syariah menerapkan apa yang diterapkan Bank pada umumnya, seperti cek BI Checking, Slip gaji, Sita, Denda, Pinalty semuanya diterapkan, namun secara cicilan flat … tidak seperti bank umumnya yang naik turun.

Banyak informasi yang masih perlu kita pelajari untuk dapat melihat perbedaaan antara Sistem KPR Syariah Tanpa Bank, KPR Bank Syariah , dan bahkan jika mau dibandingkan dengan KPR Konvensional.
… mari kita jabarkan lebih detail dan apa manfaat dan kerugianya kepada kita konsumen atau pembeli.

Kenapa sebagian Developer Syariah Cicilan Tanpa Bank namun tetap pakai Sita, denda, dan Penalty?

Benar, saya menemukan tanpa sengaja sebagaian developer yang mengaku sebagai Developer berbasis syariah, masih menggungakan BI Checking. Slip gaji sebagai syarat. Serta memberlakukan sanksi denda, sita dan pinalty.

Prasangka pertama kali melihat hal itu …mungkin karena developer tersebut memtuskan untuk bekerjasama dengan bank syariah.
Namun setelah saya cek lebih detail ternayata tidak. Cicilan pada developer tersebut langsung ke Developer tanpa ke Bank manapun.

Disini bisa ambil kesimpulan dan wawasan bahwa diluar sana … ada yang kelihatanya dari luar menerapkan sistem Developer Syariah tanpa Bank , tapi dibelakang lain ceritanya.

Bagaimana kita dapat mensiasati hal tersebut?

Bagi anda yang ingin membeli rumah sesuai dengan kaedah yang di jalankan oleh Developer Syariah … maka bisa melihat profil developer teresbut. ‘Apakah sudah masuk ke dalam asosiasi atau belum?’
Developer yagn sudah masuk ke dalam asosiasi seperti DPS (Developer Properti Syariah) kemungkinan besar tidak menggunakan sistem Denda, Sita, Pinalty, Asuransi, dan lain sebagainya.

Membedakan 3 Jenis KPR di Indoensia

Saat ini yang sedang terjadi di indonesia pada umumnya ada 3 jenis KPR. KPR Syariah Tanpa Bank, KPR Bank Syariah, dan KPR Bank Konvensional.

Untuk membedakan dan untung dan kerugian yang kita dapatkan dapat anda lihat pada tabel dibawah ini.

Kenapa konsep Syariah tidak menggunakan sistem Denda, Sita,dan Pinalty?

jika kita mendalami konsep syariah islam kita akan mengenal yang disebut dengan Riba.
Riba ini adalah batas antara satu pihak menagmbil keuntungan yang berlebihan dari pihak yang lainya … dalam sudut pandang islam.

Salah satu bentuk riba adalah adanya Denda, Sita dan Pinalty.
Karena konsumen akan dirugikan dengan cara tersebut.

Jadi bisa dibilang pengembang yang mengatasnamakan Developer Syariah, adalah orang-orang yang ingin mengaplikasikan transaksi seusai syariah ini seutuhnya.
Terlepas dari Developer Syariah ini harus memutar otak karena tidak mendapat permodaln dari Bank.

Untuk memahami perbedaan diatas, berikut penjelasan dari lebih detailnya:

#1. Perbedaan antara akad tunggal dan akad ganda

Apa itu akad ganda? Makdusnya adalah kita sebagai konsumen tidak hanya berurusan dengan penjual saja, kalu mencicil tidak langsung kepada penjual atau developer itulah yang disebut dengan akad ganda.

Lalu bagaimana akad yang seharusnya dan sesuai islam?

Yang dibolehkan adalah, Bank membeli dulu dari Developer, lalu menjualnya kembali ke konsumen dengan harga yang lebih tinggi tentunya demi keuntunganya sendiri. Konsumen hanya akan berurusan dengan Bank.

Tapi apakah praktek ini sudah berjalan di Indonesia?

Setau saya masih belum. Bahkan Bank Syariah masih menggunakan sistem akad ganda seperti ini.

#2. Tidakadanya barang jaminan dan tidak akan ada sitaan

Tidak adanya Jaminan pada KPR Syariah (tanpa bank), dan hal ini sangat berbeda jauh dari KPR Bank Syariah maupun KPR bank Konvensional.

Seperti yang kita ketahui, sebelum memutuskan untuk mengambil KPR ada baiknya kita pikirkan sematang mungkin … karena kita sedang mengambil keputusan yang sangat besar. Karena nilai cicilan perbulanya tidak kecil , KPR juga bisa memakan waktu yang sangat lama. Serta kita juga harus siap dengan kemungkinan terburuknya.

Kemungkinan teruruk adalah disaat kita tidak lagi sanggup membayar, karena besar kemungkinanya Rumah yang sudah kita cicil bertahun-tahun akan disita oleh Bank. Dalam hal ini Bank Syariah dan Bank konvensional memiliki prosedur yang sama.

#3. Tanpa sistem Denda, Penalty, dan Asuransi

Bank syariah dan Konvensional masih menetapkan sistem Denda, Penalty, dan menggunakan Asuransi (baik asuransi syariah maupun non syariah). Secara prosedur keduanya memiliki kemiripan.

Jika disuruh memilih, mana yang akan dipilih … apakah pembayaran yang didalamnya ada Denda, Penalty, dan Asuransi. Atau memilih sistem pembayaran yang tidak menggunakan ketiga hal tersebut?

Tentunya saya pribadi memilih yang tanpa menggunakan Denda, Penalty, dan Asuransi. Tujuan utamanya adalah melindungi diri sendiir dari riba. (disini ada banyak pendapat apakah yang dilakukan bank syariah sudah benar-benar bersih dari riba atau belum).

Sedangkan pada KPR Syariah (tanpa bank), tidak akan ada namanya Denda dan Penalty, serta KPR Syariah tidak menggunakan asuransi.

Lalu bagaimana jika terjadi keterlambatan bayar?

Hal seperti ini akan diselesaikan oleh anda dan Developer dengan cara kekeluargaan.

Bukankah hal seperti ini akan merugikan developer?

Tentu .. oleh karenanya developer akan sangat berhati-hati dalam memilih pembeli sebelum melakukan transaksi. Pembeli dengan niatan yang baik dari awal lah yang akan dipilih oleh Developer.

#4. Tanpa BI Checking, Slip gaji , dan Asuransi

BI Checking dan Slip Gaji, adalah syarat-syarat yang biasa diwajibkan oleh pihak Bank saat kita mau mengajukan KPR. Ini merupakan langkah awal yang dilakukan Bank untuk menilai calon kreditur apakah mampu dalam menyelesaikan cicilan yang diambilnya nanti.

Namun cara ini tidak cocok untuk digunakan kepada para UMKM, atau orang yang mencari nafkah di jalu wiraswasta. Bisa jadi seorang wiraswasta sudah memiliki kemampuan untuk membeli rumah dan mencicil rumah, namun tidak memenuhi syarat yang ditentukan oleh Bank.

Salah satu fasilias yang dibeirkan oleh KP Syariah (tanpa bank) yaitu tidak perlu adanya BI Checking dan Slip gaji, sehingga memberikan peluang bagi para wiraswasta untuk memiliki rumah, baik memilih yang lingkungan islami atau yang biasa saja namun transaksinya sesuai dengan kaedah islam … tanpa bunga, banpa sita, tanpa denda, dan tanpa penalty.

Lebih berhati-hati  dalam memilih developer Syariah …

Sebenarnya tidak hanya terbatas pada Developer Property Syariah saja, tapi kepada semua develo
per. Sebagian developer diluar sana tidak serius ingin berbisnis dan memberikan value kepada market. Kenyataanya sebagian dari mereka memang berniat untuk menipu sedari awal.

Ditambah trend  Developer property sariah ini semakin meningkat, menjadikan Property Syariah sebagai embel-embel yang bisa dipakai untuk melancarkan aksinya.

Ada juga sebagian developer yang memang berniat baik .. namun kurang pengalaman hingga terjepit berbagai masalah hingga rumah gagal dibangun.

Pesan saya kepada anda jika ingin melakukan transaksi kepada Developer syariah untuk berhati-hati dan melakukan cek dan recek serta memastikan rumah yang anda pilih Developernya benar benar jujur.

Beberapa langkah yang bsia anda lakukan untuk memastikan  developer anda dapat dipercaya atau tidak, adalah sebagai berikut,

Langkah baik dalam melakukan cek and recek terutama untuk rumah indent:

#1. Cek profil Developer.

Cek profil developer seperti,

Berapa lama perusahaan tersebut telah berjalan? (bukan kantor pemasaran)
Dimana kantor utamanya dan berapa lama mereka disana?
Apakah peusahaan tersebut sudah resmi ?

Hal basic sepertin ini adalah langkah awal untuk mengetahui lebih dalam tentang developer. Ada baiknya kita menghindari memesan rumah darri Developer perorangan atau hanya berasal dari selebaran dan iklan saja. Ada baiknya ktia datangi langsung kantornya dan bertemu dengan orang-orang yang ada di dalam peusahaan tersebut.

Membeli rumah dari Developer perorangan bukanlah hal yang buruk. Ada baiknya anda melakukan hal tersebut manakala anda sudah cukup megnenal baik Developernya. 

#2. Cek proyek yang pernah dikerjakan sebelumnya.

Cek langsung proyek yang pernah dikerjakan oleh Developer tersebut untuk dapat mengetahui tack recordnya.

Dimana saja proyek yang telah dilaksanakan?
Bagaimana progresnya?
Apakah ada keluhan dari konsumen yang lama?

Apakah developer tersebut menepati janjinya untuk membeikan fasilitas umum dan fasilias sosial yang pernah dijanjikan diawal?

Yang menjadi catatan disini, poyek yang pernah dia kerjakan haruslah sudah selesai. Karena banyak dari developer yang belum menyelesaikan proyek satu, sudah dilanjuttkan proyek lainya. Namun karrena minimnya penalaman dan pengetahuan pada akhirnya tidak ada satupun proyek yang dilaksanakan dengan baik dan selesai.
… Jangan sampai kita bertetmu developer seperti itu.

#3. Cek Status penguasaan tanah

Salah satu maslah terbesar para developer adalah masalah kepemilikan tanah  . .. dan masalah tanah sering kali menjadi masalah ditengah jalan.

Jika anda mau melakukan cek lebih detail, anda bisa tanyakan langsung siapa pemilik tanahnya untuk anda ajak bicara. Atau … anda bisa ke warga sekitar untuk menanyakan siapa pemilik tanahnya. Lalu anda bisa bertanya bagaimana proses transaksi tanah antara pemilik tanah dengan developer.

Alternatif lainya untuk mempertimbangkan adalah tanya dengan warga sekitar bagaimana status tanah tersebut, apakah bermasalah atau tidak. Sehingga anda tidak bertemu batu di kemudian hari.

Yang menjadi catatan adalah …
Ketika melakukan hal seperti ini tanyakan ke banyak sumber. Jika anda mendapatkan informasi yang tidak sedap dari warga, coba klarifikasi ke developer langsung, begitu juga sebaliknya.

Cek recek, klarfikasi, verifikasi harus dilakukan semua. Mendengar hanya satu sumber saja bisa menjebak kita.

Kapan kita tidak perlu melakukan hal seperti ini?

Ketika tanah sudah jelas-jelas pecah sertifika, dan setifikat tanah kavling yang anda beli benar-benar ada di depan anda.

#4. Cek apakah Developer termasuk anggota Asosiasi

Developer yang sudah terdaftar dalam Asoasiasi  tidak akan berani macam-macam seperti yang bukan terdaftar dalam asosiasi. Karena tidak mudah untuk masuk ke dalam Asosiasi terutama asosiasi besar. Ketika developer bermasalah, asosiasi juga akan membantu konsumen untuk mengejar si developer nakal tersebut.

Dalam properti syariah asaosiasi yang besar seperti DPS (Developer Properti Syariah), atau DPSI (Developer Prperty Syariah Indonesia).

Saran saya coba cek apakah developer anda sudah masuk dan terdaftar dalam asosiasi?

Jika sudah .. anda bisa merasa lebih tenang karena anda di naungi oleh pihak ke tiga yang memiliki posisi lebih tinggi dari developer kepercayaan anda.

Jika terjadi masalah seperti Rumah gagal bangun, mungkin Tanahnya bermasalah, atau Developer tidak menepati janjinya untuk membangun fasilitas umum.
Anda bisa memberi teguran kepada Developer. Apabila developer tidak mengindahkan teguran anda, anda bisa mengadukanya ke Asosiasi.