7 Hal Penyebab Utama proyek Rumah Terhenti di tengah pengerjaan

Ketika saya berjalan-jalan disekitaran jogja saja, banyak sekali proyek bangunan atau rumah yang mandek dan berhenti di tengah jalan.
Cukup memprihatinkan melihat kolom-kolom bangunan yang berdiri tegak dan dibiarkan bertahun-tahun.

Dalam pengalaman saya pribadi, ada beberapa hal yang dapat menjadikan sebuah proyek bangunan itu berhenti atau mandek. Dan diantaranya:

  1. Hitungan RAB yang tidak tepat
  2. Salah memilih kontraktor
  3. Pengawasan yang payah
  4. Salah mengambil tipe Kontrak
  5. Owner yang sok tau
  6. Tidak memahami material dengan baik
  7. Kehabisan biaya di tengah pengerjaan

Penjelasanya sebagai berikut …

1. Hitungan RAB yang tidak tepat

Hitungan RAB biasanya yang dipakai konsultan saya pribadi menggunakan harga yang dibulatkan.
Sengaja kami memperhitungkan tidak terlalu detail, tapi hal tersebut memperkecil kemungkinan proyek berhenti di tengah jalan karena hitungan yang terlalu pas mengakibatkan tidak leluasanya kontraktor.

2. Pemilihan kontrakotr yang salah

Memilih Kontraktor bukan seperti memilih toko kelontong yang kalau salah pilih berikutnya ganti yang lain.
Sesegera mungkin untuk dibangun bukanlah perkara utama, alangkah baiknya melihat-lihat dulu karya-karya sebelunya dan bertanya kepada konsumen-konsumen sebelumnya yang rumahnya sudah pernah dibangun merupakan hal penting.

Track record kontraktor menjadi salah satu indikator terbaik dalam kita menentukan siapa kontraktor yang bisa kita percaya.
Kontraktor terpercaya akan menyelesaikan pekerjaanya dengan baik, selama kita juga koorporatif dalam memberikan termin tepat waktu.

3. Pengawasan yang kurang ketat

Pengawas lapangan bisa terbagi menjadi dua secara siapa pihak pengawasnya, konsultan pengawas yang mengawasi atau anda sebagai onwernnya sendiri yang melakukan pengawasan.
Pengawas di lapangan berguna untuk mengkontrol pekerjaan kontraktor untuk dapat memastikan sesuai dengan perencanaan secara volume ataupun spesifikasi.
Pengawasan yang lemah akan membiarkan kontraktor berbuat kecurangan atau pun kesalahan.

Kecurangan biasa dilakukan seperti pengurangan volue pekerjaan atau pengurangan spesifikasi. Sedangkan kesalahan adalah ketidak sesuaian dengan Gambar kerja maupun Rencana Spesifikasi.

Memang sulit membedakan keduanya, namun seorang pengawas wajib menegur apapun bentuk perbedaan dari Dokumen dan lapangan.
kesalahan dan perubahan yang fatal yang perbedaanya terlalu jauh dengan yang tertulis di dokumen , lama kelamaan akan menjadi kesalahan fatal dan menghambat kinerja proyek karena harus ada penyesuaian akibat kesalahan tadi.

4. Salah mengambil Tipe Kontrak

Dalam pembangunan rumah ada 3 jenis kotrak yang sering digunakan, yitu kontrak harga satuan, kontrak biaya plus jasa, kontrak biaya menyeluruh. Masing-masing jenis kontrak memiliki kelebihan dan kekuranganya.

Menggunakan kontrak harga satuan, artinya kontraktor harus menyelesaikan semua pekerjaan dengan sistem pembayaran termin. Sisi positif owner seperti terima bersih, namun kemungkinan kecurangan dari tipe kontrak ini pailing besar.

Menggunakan kontra biaya plus jasa, pembayaran dilakukan dengan hitungan harian dan material yang digunakan. Sisi positif owner bisa memastikan kesesuaian antara perencanaan dan lapangan. Namun jika tidak hati-hati akan mudah sekali terjadi pembengkakan akibat pekerjaan yang bertele-tele.

Menggunakan Unit price, kontraktor hanya dibayar untuk menyelesaikan satu unit pekerjaan. Cara baik manakala satu pekerjaan rumah cukup kompleks secara material, sehingga butuh spesialisasi kontraktor lainya.

Dari tiga tipe kontrak harus disesuaikan dengan kemampuan financial anda yang paling utama, pemahaman anda mengenai pelaksanaan proyek, dan kemampuan dan kredibilitas kontraktor.

5. Owner Berusaha mengerjakan sendiri walau tidak mampu

Mengerjakan proyek sendiri memang bisa menjadi kelebihan dari sisi owner yakni tidak perlu membayar jasa kontraktor. Anda juga bisa memastikan spesifikasi seusai dengan keinginan anda.

Namun …
ketidak pahaman anda mengenai kondisi lapangan, kemampuan tukang dalam menyelesaikan, dan kedatangan material bisa menjadi boomerang yang kembali ke tuanya dan membuat anda karena banyaknya delay.
Delay merupakan musuh utama di proyek, karena akan ada akibat domino berupa pembengkakan biaya.

Maka berhati-hatilah jika anda memutuskan untuk melaksanakn proyek anda sendiri.

6. Tidak Mengenal material perencanaan secara keseluruhan

Rumah yang dibuat kreaitif dan penuh seni biasanya memanfaatkan banyak jenis material. Namun bisa jadi apa yang direncanakan tidak sesuai dengan dilapangan bahkan salah dalam metode pengerjaanya.

Hal seperti ini dapat diatasi apabila konsultan dapat menjelaskan sejelas-jelasnya terkait material yang dibutuhkan.

Jika anda menggunakan kontrak unit price, maka masalah ini dapat terpecahkan dengan memberikan bagian tersebut kepada kontraktor yang ahli di bidang nya.

7. Kehabisan Budget di tengah jalan

Seluruh poin yang menyebabkan pembengkakan dana serta delay, pada akhirnya akan bermuara pada habisnya anggaran.

Persiapan budget yang baik memang akan sangat dibutuhkan. Pastikan anda memiliki budget yang cukup atau pinjaman yang pasti sebelum mulai membangun rumah. Perhitungan anda akan budget alangkah baiknya dibulatkan keatas.
Dalam meghitung RAB secara mandiri, pembulatan keatas sangat penting untuk mencari titik aman dalam anggaran biaya.

Perhitungan yang detail yang biasa dilakukan sampai menganalisa material dll, biasanya dilakukan oleh kontraktor.
Kehabisan budget di tengah jalan bisa jadi akibat dari ketidak siapan owner itu sendiri, atau kesalahan-kesalahan yang terjadi dalam pelaksanaan.

Lalu bagaimana dengan pembangunan bertahap?

Misalkan anda ingin membangun rumah 2 lantai, namun biayanya hanya baru cukup untuk membuat rumah 1 lantai … bisa juga anda menggunakan opsi membangun lantai bawahnya terlebih dahulu sehingga membiarkan bagian atasnya untuk dikerjakan di waktu yang lain.

Namun perlu anda sadari, cara seperti ini juga memiliki resiko terutama dibagian struktur bangunanya yang tidak tersembung secara composit (beton tidak menyatu sempurna).
Dan yang paling fatal adalah, besi besi beton kolom yang baisanya disiapkan 40 -50 cm atau setengah meter sebagai steak, bisa saja berkarat dan bahkan rapuh dulu sebelum bangunan atasnya terbangun.

Hal ini membahayakan para penghuni jika terjadi goncangan (gempa), tentunya kita berdoa semoga tidak terjadi namun pembangunan struktur yang baik penting untuk berjaga-jaga.

Bagaimana Kalau kita mau membangun rumah secara bertahap? Namun tetap mengutamakan unsur strukturalnya?

Memiliki visi jangka panjang tidak ada masalah agarkan apa yang anda perhitungkan dapat terlaksana dengan baik.

Misalkan anda sudah mendapatkan gambaran rumahimpian, namun untuk melaksanakanya akan membutuhkan biaya yang jauh lebih banyak dan anda saat ini belum memiliki uang sebanyak itu.

Tenang …

Ada beberapa yang saya lihat sendiri berhasil membangun rumahnya secara bertahap dan berhasil. Tips ini saya dapatkan dari salah satu arsitek yang sudah sampai level UTAMA dan melihat sendiri bagaimana pelaksanaanya malah membuat saya tertarik untuk menjelaskan ke banyak orang.

Untuk dapat melaksanakan secara bertahap namun tetap menjaga nilai struktural dengan baik, berikut langkah-langkahnya:
  • Miliki dulu perencanaan master plan anda rumah impian anda tadi.
  • Hitung RAB secara pembulatan saja.
  • Singkirkan pekerjaan finshing seperti cat, plester dinding, dan pekerjaan finishing-finishing lainya hingga harganya sesuai dengan budget yang anda miliki
  • Mulailah membangun dengan memastikan bangunan berdiri terlebih dahulu, untuk pekerjaan finishing bisa dijalankan sambil berjalanya waktu.

Pada akhirnya metode ini memberikan keuntungan tambahan kepada owner, tidak perlu adanya pengecatan ulang manakala sudah bosan dengan cat yang lama. Cukup dengan melanjutkan pembangunan yang kemarin sudah direncanaan maka rumah akan terasa perubahanya

Akhir kata ..

Jika disimpulkan , kemungkinan proyek terhenti di tengah jalan dikarenakan owner tidak memperhitungkan secara matang budget yang perlu disiapkan namun memiliki masterplan yang merupakan rumah cita-citanya.

Hal seperti ini tidak jadi masalah asalkan owner memiliki strategi yang baik untuk mulai membangun rumahnya sedikit sedikit.

Bisa juga kegagalan disebabkan pelaksanaan. Seperti salah dalam memilih kontraktor yang berkomopeten, atau owner yang tidak memiliki kompetensi namun tetap nekad membangun sendiri sehingga terjadi pembengkakan disana dan sini.

Recent Posts